近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾日益突出，涉物業(yè)糾紛案件大量增長，而物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點(diǎn)是物業(yè)費(fèi)問題。安陽林源物業(yè)管理有限責(zé)任公司對實(shí)踐中接觸的物業(yè)費(fèi)糾紛案件涉及到的法律問題進(jìn)行研究分析，對該類糾紛中應(yīng)注意的幾個(gè)問題提出了自己的建議。

物業(yè)收費(fèi)糾紛相關(guān)法律法規(guī)解析

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;

按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條：

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條：

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。

《中華人民共和國民法通則》第 一百零六條：

公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.

《合同法》第 一百零七條：

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《物權(quán)法》第七十二條 ：

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

物業(yè)收費(fèi)糾紛中不得不注意的三個(gè)常識

物業(yè)管理服務(wù)不到位業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的主張是不合理的

物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)包括很多具體項(xiàng)目，如保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)、生活垃圾外運(yùn)費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等等.

業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實(shí)與物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)差距明顯時(shí)，

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但不能拒交，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務(wù)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主張是不合理的.

業(yè)主委員會未按法定程序招聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主仍無權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會決議，無論是物業(yè)管理委員會還是業(yè)主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè).但即使這種情況發(fā)生了，單個(gè)業(yè)主也不能以物業(yè)公司進(jìn)入不合法為由，拒絕向給小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。因?yàn)橛蓡蝹€(gè)業(yè)主來否認(rèn)物業(yè)管理企業(yè)與管委會或業(yè)委會訂立的物業(yè)服務(wù)合同，本身違法了.

在《合同法》上，這種物業(yè)管理合同實(shí)際上仍處于一種效力待定狀態(tài)，假設(shè)之后召開的業(yè)主大會決定承認(rèn)這份合同，則該合同具有合法效力;即使業(yè)主大會終決議否定了這份合同的效力，業(yè)主也應(yīng)根據(jù)物業(yè)公司已提供的事實(shí)服務(wù)，交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi).

如果業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)存有異議，應(yīng)通過建議召開業(yè)主大會的渠道解決，采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式不當(dāng)。

與物業(yè)管理公司未簽訂過物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主仍需交物業(yè)費(fèi)

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會的職責(zé)之一，作為業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)的業(yè)主委員會，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

這份合同對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主均具有約束力，因此，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，只要與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會訂立物業(yè)服務(wù)合同即可，無需再與每位業(yè)主單獨(dú)訂立合同。

另外，即使物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或業(yè)主均未訂立服務(wù)合同，但物業(yè)管理企業(yè)提供了事實(shí)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主事實(shí)上接受了服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)仍可以要求業(yè)主繳納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。